분양 아파트 셀프등기 따라하기(신축아파트 원분양자)

신축 아파트를 분양받고 잔금까지 치르고 나면, 소유권 이전 등기를 해야 한다. 그래야 부동산 등기부에 내 이름을 넣고 공식적으로 소유자임을 증명할 수 있다.

보통은 아파트 입주민협의회와 계약한 법무사 사무실에서 집단등기를 진행한다. 약간의 수수료만 받거나 무료로 해주기도 한다. 하지만 모든 걸 직접 해보고 싶다는 말도 안 되는 도전 정신이 생겼다. 아파트 등기 과정을 처음부터 끝까지 스스로 해봤다. 물론 아예 혼자서는 못하고, 먼저 셀프등기를 끝낸 분들이 인터넷에 공유해주신 정보와 검색의 힘으로 겨우 해냈다.

검색해보니 분양권 전매나 매매에 의한 셀프등기 정보가 대부분인데, 나는 신축 아파트 원분양자여서 조금씩 다른 부분이 있었다. 신축 아파트 원분양자가 셀프 등기하면서 얻은 정보나 느낀 점을 적어보았다. 사실 정보보다 잡담이 80%다.

결론부터 말하자면, 따라하기는 어렵지는 않다. 대신 서류가 많다보니 생각보다 신경 쓸 게 많다. 준비 서류나 납부 금액, 신청서 작성 방법이 분양자에 따라 조금씩 달라진다. 원분양자인지 전매인지 아파트의 등기 상황 등등... 잘 준비해갔다고 생각해도 하나씩 틀리는 게 생겼다. 게다가 변두리 지역이라 그런지 등기소 담당자가 심히 불친절해서 서류 작성할 때 엄청 진땀 뺐다. 다른 지역 후기 보면 안내 잘해준다고 하던데.. 예상치 못한 문제가 생겨서 등기소-시청-은행을 왔다갔다 할 수도 있다. 바쁘지 않고 어느 정도 시간 여유가 있으신 분들이 하기를 권한다.

---

진행 과정을 대충 요약하면 아래와 같다. 부득이한 경우 빼고는 최대한 인터넷으로 준비했다.
1. 시청: 취득세 신고 및 납부
2. 분양사에 개별등기 서류 신청: 위임장, 법인인감증명서, 등기필증(=등기필정보 및 등기완료통지서) 받기
3. 기타 서류 준비(인터넷 발급): 분양계약서 원본, 부동산거래계약신고필증, 주민등록초본 또는 등본, 토지대장, 건축물대장(전유부), 정부수입인지(=인지세), 취득세 납부확인서, 국민주택채권 매입 내역서, 등기신청 수수료 영수필확인서, 종이신청서 또는 e-form 작성
4. 우체국: 서류봉투 및 선납 등기 라벨 구입
5. 등기소: 신청서 작성 및 준비한 서류 제출. 단, 서류 보완하라고 연락 오면 1번 더 방문해야 한다.

필요 서류(소유권 이전 등기, 분양아파트 셀프등기)
분양사로부터 받기	위임장(법인인감 날인), 법인인감증명서, 등기필증(=등기필정보 및 등기완료통지서)
내가 준비	법인등기사항증명서, 분양계약서 원본, 주민등록등(초)본, 토지대장, 건축물대장(전유부), 부동산거래계약신고필증, 분양(공급)계약서 원본, 정부수입인지(=인지세), 취득세 납부확인서, 국민주택채권 매입 내역서, 등기신청 수수료 영수필확인서, 신분증, 도장, 신청서(또는 e-form 작성)

다음은 셀프등기를 하기 위한 과정을 자세히 살펴보자. 비용이나 서류 발급 방법 등을 최대한 따라하기 쉽도록 정리했다. 신축 분양 아파트 원분양자 기준이다. 상황에 따라 다를 수 있으므로 참고만 하길 바란다.

1. 취득세 신고 및 납부: 시청

보통 입주 기간 전후로, 분양사에서 아파트 소유권 보존등기를 완료했을 것이다. 하지만 내가 분양받은 아파트는 입주일 지나고도 세 달 가까이 소유권 보존등기가 안된 상태. 만약 보존등기가 미리 나왔다면 하루 안에 취득세 신고, 납부와 등기를 같이 할 수 있다. 그러나 나는 분양사에서 보존 등기를 언제 해줄지 알 수 없는 상황이었다. 잔금을 이미 치른 터라, 까딱하면 취득세 신고 기한을 지나서 가산세를 물 수도 있었다. 취득세 신고 기한은 '잔금 납부일로부터 60일'이다. 어쩔 수 없이 취득세 신고와 납부를 제일 먼저 진행했다.

시청 세정과 담당자에게 전화를 걸어서 필요 서류를 물어봤다. 필요 서류가 지역마다 조금씩 다를 수도 있어서 직접 전화해보는 게 정확하다.

• 필요 서류: 분양계약서, 확장 및 옵션 계약서, 분양금 납부 확인서(잔금 낸 후 입주센터에서 준다), 부동산거래계약신고필증, 주민등록등본(이력X), 가족관계증명서(상세), 취득세 신고서(세정과 방문하여 작성)

* 부동산거래계약신고필증 발급 방법:부동산거래계약신고필증 받기(아파트 셀프등기)

부동산거래계약신고필증 받기(아파트 셀프등기)

취득세 신고서 작성은 신고서 아래쪽의 '작성 방법'을 참고해서 차근차근 쓰면 된다. 세정과 가면 작성 예시도 다 비치해놓아서 그거 보고 써도 된다. 취득가액은 분양 계약금 + 잔금 + 발코니 확장 비용 + 옵션 비용 모두 합친 가격이다. 세액 부분은 잘 몰라서 빈칸으로 제출했더니, 담당자분이 보완해서 적어주셨다. 마지막으로 틀린 내용 없는지 확인하고 나면 취득세 고지서를 받을 수 있다. 고지서 들고 은행으로 가서 내도 되고, '스마트 위택스' 어플 설치해서 회원 가입하면 바로 납부할 수도 있다. 은행에서 내면 받는 '취득세 영수필 확인서' 또는 인터넷에서 출력한 '취득세 납부확인서'는 나중에 등기 신청할 때 첨부해야 한다. 금액이 꽤 코니 넉넉한 잔고와 마음의 준비는 필수다.

덧 1)취득세 신고서를 미리 출력하고 싶다면 국가법령정보센터 지방세법 시행규칙 별지 제3호 서식 중 '취득세 (기한 내) 신고서'를 내려받아서 작성하면 된다. 들어가기 어렵다면, 아래에서 신청서(편집본) 서식을 받을 수 있다.

[별지 제3호서식] 취득세(기한 내¸ 기한 후)신고서.hwp

0.02MB

덧 2) 마음의 준비가 필요할 때: 취득세 금액은 위택스 홈페이지에서 계산해 볼 수 있다. 취득세(부동산) < 지방세미리계산해보기 < 지방세정보 (wetax.go.kr)

분양 계약금+중도금+잔금+발코니 확장비용+옵션비용 더한 금액을 넣어보면 비슷하게 나온다. 대략적인 금액이므로 참고만 하자. 정확한 금액은 취득세 신고 후에 알 수 있다.

덧 3) 생애 첫 주택 구입으로 취득세 감면 대상자-무주택 1가구, 세대 합산 연소득 7천만 원 이하(2022년 5월 기준), 3년 이상 실거주 조건-라면 취득세 감면 신청서를 추가로 써서 내면 된다. 주민등록등본/ 초본/ 가족관계증명서 중 하나, 직전 연도 소득 금액 증명서류를 제출해야 한다. 신청서는 시청에 비치되어 있고 다른 서류들은 시청 자동민원발급기에서 뽑을 수 있다.

* 취득세 감면신청서를 미리 출력하고 싶다면:

[별지 1] 생애최초 주택 구입 취득세 감면 신청서(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준).hwp

0.02MB

** 2021. 8. 23. 추가 서식, 출처 위택스 지방세 자료실

2. 분양사에 서류 신청해놓기

분양사에서 아파트 소유권 보존등기를 완료하면, 개별 등기 서류를 신청하라고 연락한다. 요구 서류는 업체마다 조금씩 다르다. 신청서와 위임장은 분양사에서 보내준 대로 써서 보냈다. 시간이 오래 걸리므로 미리미리 신청하자. 신청하고 서류받을 때까지 2주 좀 넘게 걸렸다.

아파트 분양사 담당자가 1명만 있어서 전화 통화 한번 하기가 참 힘들었다. 하도 답답해서 입주관리센터에 전화하니 여기다 전화 걸지 말란다... 진짜 이 건설사 아파트 들어간다는 사람 있으면 도시락 싸들고 다니면서 말리고 싶다.

- 내가 낸 서류: 매수목록사전입력확인서, 위임장, 신청서
- 업체로부터 받은 서류(소유권 이전 등기에 필요한 서류): 법인인감 날인된 위임장, 매도용 법인인감증명서, 등기필정보 및 등기완료통지서

[분양사에 낼 서류 준비하기]

(1) 매수자 목록 사전입력 확인서 받기: 매수자 목록 사전입력 확인서 발급받기(아파트 셀프등기)

매수자 목록 사전입력 확인서 발급 받기(아파트 셀프등기)

(2) 위임장 쓰기
위임장 서식은 담당자에게 요청해서 받았다. 업체마다 다르니 문의해보는 게 좋다. 내가 받은 서식은 등기소에서 쓰는 서식과 도장 찍는 위치가 달라서 등기소에서 알려준 위치에 새로 도장을 찍어야 했다. 도장 안 가져갔으면 집에 되돌아갈 뻔했다. 관공서 갈 때는 도장과 신분증을 꼭 들고 다니자.
* 위임장 서식 및 위임장 쓰기: 아파트 등기 위임장 쓰기(아파트 셀프등기)

아파트 등기 위임장 쓰기(아파트 셀프등기)

3. 등기소에 낼 서류 준비하기

(1) 위임장(법인인감 날인), 법인인감증명서, 등기필증(=등기필정보 및 등기완료통지서)
분양사로부터 받는다.(위의 2. 번 참고)

(2) 법인등기사항증명서(법인등기부등본)
*법인등기사항증명서 인터넷으로 받기: 법인 등기사항증명서 받기(아파트 셀프등기)

법인 등기사항증명서 받기(아파트 셀프등기)

(3) 분양(공급)계약서 원본: 취득세 납부와는 달리, 등기소에 갈 때는 확장·옵션 공급 계약서는 필요 없다. 분양계약서 원본만 가져가자.

(4) 주민등록등(초)본
시청이나 등기소 무인발급기에서 발급 가능하고, 정부24 (gov.kr)에서 받을 수도 있다. 초본은 주소 변동 이력 5년까지만 선택하면 된다.

(5) 토지대장
시군구청 지적과에 가서 받거나 또는 정부24 (gov.kr)에서 인쇄하면 된다. 원래는 대지권등록부를 포함한 토지대장을 내야 하지만, 신축 아파트라 그런지 대지권등록부가 없었다. 그래서 토지대장만 받았다. 또한 위임장이나 신청서의 대지권 부분도 적을 필요가 없었다.
*토지대장 인터넷으로 받기: 토지대장 받기(아파트 셀프등기)

토지대장 받기(아파트 셀프등기)

(6) 건축물대장(전유부)
인터넷으로 받거나, 주민센터 또는 시군구청에 가면 받을 수 있다. 아파트의 전체 건물 중 내가 거주하는 동호수만 내 이름으로 소유권 이전 등기할 것이므로, 건축물대장 중 전유부만 내면 된다.
* 건축물대장 인터넷으로 받기: 건축물대장 받기: 정부24, 세움터(아파트 셀프등기)

건축물대장 받기: 정부24, 세움터(아파트 셀프등기)

(7) 부동산거래계약신고필증
기존 아파트 매매는 거래계약서를 들고 가서 시청에서 확인 도장(검인)을 찍어오면 되지만, 신축 분양 아파트는 부동산거래계약신고필증을 발급받아서 가져가야 한다. 아파트 분양사에서 다른 서류 주면서 같이 주기도 한다. 받지 못했다면 따로 발급해야 한다. 시청에 분양계약서와 신분증을 가져가서 받거나, 인터넷으로 발급하면 된다.
* 부동산 거래계약신고필증 받기: 부동산거래계약신고필증 받기(아파트 셀프등기)

부동산거래계약신고필증 받기(아파트 셀프등기)

(8) 분양(공급)계약서 원본
계약서 원본을 등기소에 내야 한다. 등기소 담당자가 계약서 원본을 다른 서류랑 같이 철해서 가져간다. 그대로 못 돌려받는 줄 알고 놀랐는데, 나중에 등기필증 받을 때 원본 계약서는 돌려준다. 당황하지 말고 원본 내자.

(9) 정부수입인지(=인지세 납부)
우체국이나 등기소 근처 은행에 가서 정부수입인지를 구입하거나, 인터넷 전자수입인지 (e-revenuestamp.or.kr) 사이트에서 전자수입인지를 구입해서 인쇄하면 된다.
* 전자수입인지 구입하기: 인지세 내기 = 정부수입인지 구입 (아파트 셀프등기)

인지세 내기 = 정부수입인지 구입  (아파트 셀프등기)

(10) 취득세 납부확인서
은행에 취득세 고지서를 내고 받은 영수증을 첨부한다. 위택스로 냈으면 ' Wetax 위택스 > 납부확인서> 납부 목록에서 전자납부번호 클릭 > 납부확인서 출력' 하면 된다.

위택스에서 취득세 납부확인서 출력하는 방법

(11) 국민주택채권 매입 내역서
은행 창구에서 국민주택채권을 매입하거나(채권 매입 금액을 미리 알고 가야 한다.), 인터넷 또는 모바일뱅킹으로 매입할 수 있다. 그리고 인터넷 뱅킹도 운영시간이 정해져 있다. 오전 9시~오후 5시 20분 사이다. 시간 맞춰서 미리 발급받아놓아야 한다. 그리고 금액이 생각보다 크기 때문에 고객부담금 계산해서 준비해놓자. 만약 당일에 다른 통장에서 송금하면, 큰 금액이라 출금 지연시간 때문에 30분 가까이 기다려야 할 수도 있다.
*국민주택채권 매입하기: 국민주택채권 매입하기(아파트 셀프등기)

국민주택채권 매입하기(아파트 셀프등기)

(12) 등기신청 수수료 영수필확인서
등기소 내의 무인발급기나 인터넷 등기소에서 받을 수 있다. 등기신청 수수료는 방문 작성하면 15,000원, e-form으로 내면 13,000원이다.
*등기신청 수수료 영수필 확인서 받기: 등기신청수수료 영수필확인서 받기(아파트 셀프등기)

등기신청수수료 영수필확인서 받기(아파트 셀프등기)

(13) 신분증, 도장: 관공서 갈 때 신분증은 무조건 가져가기. 도장은 신청서 쓸 때나, 위임장을 수정하게 되면 필요하다.

(14) 소유권 이전 등기 신청서(e-form 또는 방문 작성)
나는 직접 등기소에 가서 종이 신청서를 썼다. 그런데 등기소 담당자가 무지무지엄청나게 굉장히 불친절했다. 법무사들만 대하다가 민원인을 대하니 안내를 일일이 해줘야 해서 굉장히 귀찮아하는 느낌이다. 앞서 취득세 신고할 때는 직접 가서 신청서 썼는데도 괜찮았다. 모르는 건 세정과 담당자분한테 물어보니 친절히 알려줘서, 오히려 혼자 끙끙대며 쓰는 것보다 더 쉬웠다. 반면에 등기소 담당자는 최악이었다. 오류만 안 난다면, 미리 e-form 작성해서 제출하고 난 뒤에 등기소 가는 걸 추천한다. 수수료 5천 원 아끼고, 시간도 아낄 수 있다. 등기소 담당자 눈치 보느라 바스러지는 내 정신도 지킬 수 있다.
* 소유권 이전 등기 신청서(방문 작성) 쓰는 법: 아파트 소유권 이전 등기 신청서 쓰기(분양아파트 셀프등기)

아파트 소유권 이전 등기 신청서 쓰기(분양아파트 셀프등기)

덧) 아파트의 부동산 등기사항증명서(등기부등본)을 봤을 때, 분양사 외에 다른 신탁회사의 이름으로 신탁등기가 되어있다면 신탁등기 말소 신청을 해야 한다. 신청서도 '소유권 이전 및 신탁등기 말소 신청서'로 쓰고, 추가로 정액등록면허세 납부도 해야한다.

4. 우체국: 서류봉투 및 선납 등기 라벨 구입(선택)

• 만약 등기필증을 받으러 다시 등기소로 오기 힘들다면, 미리 우체국에서 등기 봉투를 구입해서 가져가자. 그래야 등기필증을 우편으로 보내준다.
• 창구에서 선납 등기 라벨을 사서 서류 봉투에 붙여야 한다. 등기필증 무게를 300g으로 잡아서 2,980원짜리로 사서 붙였다. 우체국 직원분이 친절히 안내해주셨다. 다행히 문제없이 등기 우편을 받았다. 불안하다면 약간 더 비싼 라벨로 붙이자.
• 봉투에 선납 등기 라벨을 붙이고 받을 사람 칸에 내 주소와 이름을 쓴다. 등기소에 가서 다른 서류와 같이 내면 된다.

5. 등기소: 신청서와 준비한 서류 제출

(1) 준비한 서류를 들고 등기소로 가자. 미리 인터넷등기소에서 e-form으로 써서 냈다면 인쇄해서 가져가자. 안 했다면 신청서를 써야 한다. 내가 간 등기소는 비치된 신청서 서식도 없어서, 10분 넘게 기다려서 담당자한테 구박(...) 받으면서 서식 뽑아달라고 했다. 미리 신청서 작성해서 가져가면 좋다.
* 소유권 이전 등기 신청서(방문 작성) 쓰는 법: 아파트 소유권 이전 등기 신청서 쓰기(분양아파트 셀프등기)

아파트 소유권 이전 등기 신청서 쓰기(분양아파트 셀프등기)

(2) 혹시라도 빠진 서류가 있으면 등기소에서 연락 온다. 모르는 번호라고 스팸 취급하고 끊지 말자. 서류 내고 일주일 동안은 불안에 떨면서 모든 전화를 다 받았다. 아니면 등기소의 모든 전화번호를 저장해버리자? 결국 비 많이 오는 날 연락 와서 비 뚫고 갔다 와야 했다. 꼼꼼히 챙긴다고 했는데도 서류가 많으니 빠지는 게 생기더라. 서류 내기 전에 확인 또 확인하자.

6. 우편으로 또는 방문하여 등기필증 받기

서류 내고 따로 연락받지 않았다면, 보통 일주일 정도 지나면 내 이름이 들어간 등기필증을 받을 수 있다. 미리 등기우편 받을 봉투를 준비해서 서류 접수 때 냈다면 등기우편으로 받을 수 있다. 아니라면, 직접 등기소에 가서 등기필증을 받아와야 된다. 서류 접수일로부터 7일 후 가면 된다.


7. 끝내며
길고 긴 분양아파트 소유권 이전 등기(셀프등기)가 끝났다. 등기소 가서 진땀 빼면서 서류 접수할 때는 잠깐 후회하기도 했지만, 내가 사는 데 필요한 걸 내 손으로 하나하나 해나가는 느낌이란 참 묘했다. 특히 등기필증의 대리인란에 내 이름 석자가 들어가 있는 걸 보니 뿌듯하다. 아쉬운 점은, 충분히 일반인들이 할 수 있는 과정인데도 일부러 접근하지 말라고 온몸으로 표현하는 듯한 등기소의 자세(시스템)이었다. 소송 때도 그랬지만 사법기관 쪽의 특성인 것 같기도
어려운 한자 용어가 대부분이고, 전자 접수하는 게 더 성가셔서 결국 방문 접수해야 하는 등 처음 하는 사람은 참 난감하다. 앞으로는 누구나 할 수 있도록 좀 더 쉽게 바뀌면 좋겠다.